コラム

近年、急激な円安や建築資材価格の高騰、人件費の上昇などにより、賃貸経営を取り巻くコスト環境は大きく変化しています。

家賃収入は変わらない一方で、修繕費や管理費だけが増え、収益が圧迫されていると感じるオーナー様も少なくありません。

このような時代に安定した収益を維持するためには、支出を見直すだけでなく、適正な家賃設定まで含めた経営戦略が重要になります。

本コラムでは、物価高騰の現状とコスト削減の具体策、さらに収益を維持するための家賃戦略について解説します。

マンション・アパート・ビル経営における入居者募集から家賃管理、日常清掃、24時間365日のトラブル対応、資産価値を高めるリノベーション工事までトータルでサポートしております。

「物価高で修繕費が増え、利益が減っている」「どこからコストを見直せばよいかわからない」というオーナー様は、愛信ファシリティーズへお気軽にご相談ください。

1.なぜ今、賃貸経営のコスト見直しが必要なのか？ 

これまでと同じように賃貸経営を行っていても、利益が年々減っていると感じるオーナー様が増えています。その背景には、建物を維持・管理するために必要なコストの上昇があります。

1-1. 物価高騰を引き起こす要因

現在の物価上昇は、円安による輸入価格の上昇やエネルギー価格の高騰、世界的な物流コストの増加、さらには国内の人手不足による人件費の上昇など、複数の要因が重なって起きています。

建築資材や設備機器の価格が高騰したことで、建物の修繕や設備更新にかかる費用も増加しています。また、管理会社や工事会社の人件費も上昇しているため、管理費や修繕費にも影響が及んでいます。

近年の物価動向については、総務省統計局が公表している「消費者物価指数」でも確認できます。（参考：総務省統計局「消費者物価指数」）

1-2. 建設資材・修繕費は年々上昇している

実際に建設業界では、建築資材価格や労務費の上昇が続いています。例えば、電線やガラス、鋼材など建物の維持に欠かせない資材はここ数年で大きく値上がりしており、以前と同じ工事内容でも工事費が高くなるケースが珍しくありません。

また、国土交通省が毎年公表している「公共工事設計労務単価」も上昇傾向にあり、職人不足による人件費の増加が続いています。その結果、原状回復工事や設備交換、大規模修繕など、賃貸経営に必要な修繕費全体が増加しています。（参考：国土交通省「令和８年３月から適用する公共工事設計労務単価について 」）

1-3. 「何もしないこと」が利益を減らす

賃貸経営では、家賃収入だけでなく、支出も含めて収益を考える必要があります。

家賃が変わらなくても、管理費や火災保険料、修繕費、光熱費などが増えれば、実際に手元へ残る利益は減少してしまいます。こうしたコスト上昇を放置してしまうと、数年後には数十万円、長期的には数百万円単位で収益に差が生まれる可能性もあります。

そのため、これからの賃貸経営では「家賃収入を増やすこと」だけでなく、「支出を最適化すること」も重要な経営戦略となります。

2.無駄をなくして利益を残す！運営コスト削減の具体策

物価高そのものを止めることはできませんが、運営方法を見直すことで支出を抑えることは可能です。重要なのは、入居者満足度を下げずにコストを削減することです。

2-1. 共用部の光熱費を見直す

毎月発生する共用部の電気代は、小さな改善の積み重ねが大きな節約につながります。

例えば、共用部の照明をLEDへ交換すれば、消費電力を抑えられるだけでなく、交換頻度も少なくなるため、ランプ交換にかかるメンテナンス費用も削減できます。

また、人感センサー付き照明を設置すれば、必要な時だけ点灯するため、無駄な電力消費を防ぐことができます。

さらに、新電力への切り替えや、契約電力を適正化する電子ブレーカーの導入を検討することで、毎月の光熱費を抑えられる場合もあります。

2-2. 保険契約を見直す

近年は自然災害の増加などを背景に、火災保険料も上昇傾向にあります。そのため、更新時には複数の保険会社を比較し、補償内容と保険料のバランスを見直すことが大切です。

また、複数のアパートやマンションを所有している場合は、「包括保険」を利用することで保険料を抑えられるケースもあります。

所有物件が多いオーナー様ほど、一度契約内容を見直してみる価値があるでしょう。

2-3. 原状回復工事の方法を工夫する

退去時の原状回復工事は、工法を工夫することで大きくコストを削減できる可能性があります。

例えば、ユニットバスをすべて交換するのではなく、コーティングによって再生する方法や、壁紙を全面張り替えする代わりにクロス塗装を採用する方法などがあります。

交換ではなく「再生」という考え方を取り入れることで、見た目を維持しながら費用を抑えることが可能です。

2-4. 修繕工事は必ず相見積もりを取る

修繕工事を依頼する際は、「工事一式」という大まかな見積もりだけで判断するのではなく、工事項目や使用材料などの詳細な内訳を確認することが重要です。

また、複数社から相見積もりを取得することで適正価格を把握でき、同じ工事でも20〜30％程度費用を抑えられるケースもあります。

価格だけではなく、施工実績や保証内容、アフターフォローまで含めて比較することが、長期的なコスト削減につながります。

3.支出を劇的に抑える「予防保全」と業者選びのポイント

運営コストを抑えるために修繕を先送りにしてしまうと、かえって大きな出費につながることがあります。

長期的に収益を守るためには、「壊れてから修理する」のではなく、「壊れる前に対策する」という予防保全の考え方が重要です。

3-1. 「壊れてからの修理」はなぜ高くなるのか

設備が完全に故障してから修理や交換を行うと、緊急対応が必要になるため、通常よりも高額な費用が発生するケースがあります。

例えば、給湯器から異音がしている段階で対応すれば部品交換だけで済む場合でも、そのまま使用を続けて故障してしまうと、本体交換が必要になることがあります。

また、外壁のひび割れを放置した結果、雨漏りが発生し、建物内部まで補修が必要になるケースも少なくありません。

このような事態を防ぐためには、定期的な点検を実施し、小さな不具合のうちに修繕することが重要です。結果として、建物全体の修繕費を抑えながら資産価値の維持にもつながります。

3-2. 修繕には優先順位を付ける

修繕費には限りがあるため、すべてを一度に実施するのではなく、優先順位を付けて計画的に進めることが大切です。

まず優先すべきなのは、漏電やガス設備、建物の構造など、安全性や法令に関わる修繕です。これらは入居者の安心・安全に直結するため、費用よりも早期対応を優先しなければなりません。

次に、給湯器やエアコンなど生活に欠かせない設備の修繕です。こうした設備の故障は入居者満足度の低下や退去につながる可能性があるため、迅速な対応が求められます。

一方、外壁の美観向上や設備のグレードアップなどは、空室対策として効果が期待できるものの、緊急性は高くありません。

長期修繕計画に沿ってタイミングを見極めながら実施することで、資金計画にも無理がなくなります。

3-3. 「価格の安さ」だけで業者を選ばない

コスト削減を意識するあまり、価格だけで工事業者を選んでしまうのは危険です。極端に安い見積もりには、施工品質や使用材料、保証内容などに違いがある場合もあります。

また、施工後に追加費用が発生したり、短期間で再修繕が必要になったりすれば、結果として余計なコストがかかってしまいます。

修繕業者を選ぶ際は、見積もりの内訳が明確であることに加え、施工実績やアフターフォロー体制、賃貸物件の施工経験なども確認し、価格だけでなく総合的に判断することが重要です。

4.支出削減だけでは限界も。コスト増を吸収する家賃戦略

物価高が続く中では、支出を削減するだけでは収益改善に限界があります。安定した賃貸経営を続けるためには、「支出を抑える経営」と「収入を増やす経営」の両方を考えることが重要です。

4-1. 適正な家賃設定を見直す

修繕費や管理費が継続的に上昇している現在、適正なタイミングで家賃を見直すことも重要な経営判断の一つです。

例えば、4戸のアパートで1戸あたり月額2,000円の家賃改定が実現すれば、年間では約10万円の増収となり、修繕費の増加分を補えるケースもあります。

ただし、賃料の改定は契約内容や借地借家法などに基づいて進める必要があります。現在の入居者への家賃変更には法的なルールもあるため、慎重な対応が求められます。（参考：e-Gov法令検索「借地借家法」）

4-2. 家賃アップには「付加価値」が重要

家賃だけを一方的に引き上げると、入居者の不満や退去につながる可能性があります。そのため、家賃アップを検討する際は、物件の価値を高める設備投資をあわせて行うことが大切です。

例えば、省エネ性能を高める断熱改修やLED照明への更新、無料Wi-Fiや宅配ボックスの設置などは、入居者満足度の向上につながる代表的な施策です。

こうした設備は、快適性だけでなく光熱費の削減にもつながるため、「家賃は少し上がったが、暮らしやすくなった」と感じてもらいやすく、家賃改定への理解を得やすくなります。

4-3. エリアごとの賃料相場を把握する

家賃を見直す際には、周辺エリアの賃料相場や需要動向を把握することも欠かせません。

都市部では需要が高く家賃改定が受け入れられやすいケースがある一方で、エリアによっては値上げが空室リスクにつながる場合もあります。

そのため、自分の物件だけで判断するのではなく、周辺の募集状況や競合物件との比較を行いながら、適正な家賃設定を検討することが重要です。(参考：国土交通省「地価公示」)

5.満室経営の第一歩「賃料査定・空室対策レポート」の活用

家賃の見直しや設備投資を行う際に、「本当に家賃を上げられるのか」「どの設備に投資すれば効果が高いのか」を感覚だけで判断するのはおすすめできません。

愛信ファシリティーズでは、客観的なデータに基づいた「賃料査定・空室対策レポート（満室経営戦略レポート）」を無料でご提供しております。

当社の「賃料査定・空室対策レポート」では、累計100億件超の不動産ビッグデータをAI（人工知能）が解析し、オーナー様の物件だけの最適な「満室経営戦略」をご提案します。

現在の市場における正確な賃料査定結果や、競合に勝つための推奨ターゲット、導入すべき設備、入居条件の緩和案などを即時にレポートとして出力します。 

周辺の競合物件のデータを基に、正確な賃料査定結果はもちろんのこと、狙うべき「推奨ターゲット」、導入効果の高い「推奨設備」、入居を促進するための「条件緩和案」などを即時にレポートとして出力します。

無駄な設備投資を防ぎ、最短ルートで空室を埋めるための羅針盤として、ぜひ当社のレポート作成サービス（ご利用は完全無料）をご活用ください。

無料で診断する

6.おわりに

物価高騰や建築資材価格、人件費の上昇により、賃貸経営を取り巻く環境は大きく変化しています。

今後も安定した収益を確保するためには、支出を抑えるだけではなく、収入とのバランスを考えた経営が欠かせません。

LED化や保険契約の見直し、原状回復工事の工法改善、相見積もりの取得など、小さな積み重ねでも運営コストの削減につながります。

また、予防保全によって大規模修繕を防ぎ、建物の資産価値を維持することも重要です。

さらに、適正な家賃設定や設備投資によって物件の魅力を高めることで、収益改善と入居者満足度の向上を両立しやすくなります。

物価高の時代だからこそ、支出と収入の両面から見直しを行い、長期的に安定した賃貸経営を目指しましょう。

「物価高で修繕費が想定以上にかかっている」「家賃を見直したいが、空室になるのが怖い」とお悩みのオーナー様は、お見積もり・ご相談は基本無料ですので、ぜひ愛信ファシリティーズまでお気軽にお問い合わせください。

ご相談はこちら