コラム

オーナー様にとって、所有するビルやマンションの価値を長期的に維持・向上させることは、安定した収益確保に不可欠です。そのためには、建物の劣化を防ぐ「修繕」、魅力を高める「改良（リノベーション）」、そして日々の「管理」と「メンテナンス」が重要となります。

今回は、物件価値を最大化するための「修繕」と「改良」の考え方、そして日々の運用で欠かせないプロフェッショナルな管理・メンテナンスの重要性について解説します。

1. ビル・マンション管理における「修繕」と「改良（リフォーム）」の基本的な考え方

動産の長期保有には、建物の状態を良好に保つことが収益性や将来の売却価値に直結します。そのため、「修繕工事」と「改良工事（リフォーム）」の適切な実施が欠かせません。目的や効果には明確な違いがあります。

1-1. 「修繕工事」とは

修繕とは、建物や設備の劣化した部分を元の状態に近づけ、安全性や機能性を保つための対応です。例えば外壁や防水の劣化、給排水設備の老朽化などを放置すると、大規模な故障やトラブルに発展しかねません。国土交通省が策定した「長期修繕計画作成ガイドライン」では、建物の寿命や資産価値を維持するために、計画的かつ継続的な修繕工事の実施が重要であるとされています。管理会社としては、劣化を早期に発見し、専門業者による修繕提案や調整を行うことで、長期的な資産価値の維持・向上をサポートします。（参考：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」）

1-2. 「改良工事（リフォーム）」とは

一方、改良工事（リフォーム）とは、建物の既存価値を向上させる工事です。共用部の美観改善や利便性向上、時代に合わせた設備更新などを通じて、入居者満足度や収益性の向上を図ります。管理会社は、オーナー様のご意向や市場ニーズを踏まえた改善策を提案し、必要に応じて工事会社との橋渡しを行う役割を担います。

1-3. 「修繕」と「改良」の違いが長期的な物件価値に与える影響

「修繕」と「改良」は物件価値に影響を与えますが性質は異なります。修繕は、物件の最低限の品質と安全性を維持し、資産価値の下落を防ぐ「守り」の投資。対して改良は、物件の競争力を高め、新たな価値を創造することで、資産価値を積極的に高める「攻め」の戦略です。長期保有の場合、両者のバランスが非常に重要です。適切な修繕で基盤を保ちつつ、市場ニーズを捉えた改良を行うことで、物件は陳腐化せず、安定した高稼働率と収益性を維持できます。

愛信ファシリティーズのマンション・ビル管理事業では、物件の維持管理にお悩みのオーナー様をトータルサポートしています。

修繕や改良の進め方について迷われる場合は、専門会社へ相談することも有効です。

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2. 資産価値維持のための日常的な「管理」と「メンテナンス」の重要性

大規模工事の効果を最大限に引き出す上でも、日々の「管理」と「メンテナンス」は欠かせません。これらは物件の美観と機能を維持し、長期的な資産価値を守る基盤となります。

2-1. 美観と清潔さの維持：日常清掃・定期清掃の役割

ビルやマンションにおいて、日常清掃と定期清掃の両方が基本として必要です。清潔さは入居者の満足度向上や物件の魅力維持に直結します。国土交通省の「マンション管理標準指針」でも、建物・設備・外構についての日常的かつ定期的な清掃の実施が資産価値保全の基本として示されています。プロに依頼することで清潔さや資産価値を維持でき、その上で専門業者の清掃内容と仕事ぶりをチェックすることは、物件の美化と無駄な支出防止につながります。（参考：国土交通省「マンション管理標準指針」）

2-2. 予期せぬトラブルへの専門的対応：臭い・害虫・緊急対応

物件管理では、美観維持だけでなく、思わぬトラブルへの迅速かつ適切な対応が資産価値を守る上で重要です。代表的なトラブルには、臭い問題・害虫発生・設備故障などが挙げられます。厚生労働省の「建築物環境衛生管理基準」では、清掃および害虫防除に関する衛生管理を明確に定め、定期的な調査・清掃・害虫対応を含めた防除計画の実施が建物環境を守る基本とされています。こうしたトラブルは予防が第一ですが、発生時にはスピーディな対応が不可欠です。管理会社による24時間体制の緊急対応は、入居者の安心感を高め、オーナー様の資産価値を守る強力な仕組みとなります。（参考：厚生労働省「建築物環境衛生管理基準」）

2-3. 細部にわたる配慮：トイレなど水回りの徹底清掃

トイレは日常使用され、便器形状やウォシュレット分解を伴う徹底清掃は一般的に困難です。目に見えない汚れやニオイの元まで綺麗にするためには、プロの業者に依頼するのがおすすめです。専門業者による清掃は、物件の清潔感を高め、入居者満足度を向上させ、定着率向上に繋がります。

愛信ファシリティーズのマンション・ビルメンテナンス事業では、安全と衛星を管理し、利用するお客様に快適な環境を提供します。

3. プロフェッショナルな管理・メンテナンス会社の選び方と委託のメリット

物件の長期的な価値維持と安定運営には、信頼できる管理・メンテナンス会社の選定が重要です。

3-1. 専門業者に委託するメリット

ビルやマンション管理を専門業者に委託することには多くのメリットがあります。プロに依頼することで「清潔さや資産価値を維持できる」大きなメリットがあります。メンテナンス業務全般を一括管理することで、管理レベルの向上と管理費のコスト削減を実現します。

（参考：国土交通省「マンション管理の現状と課題」）

3-2. 管理委託費の適正性と業者選定のポイント

マンション管理委託費について、単に費用だけを気にすると、「安かろう悪かろう」のリスクがあります。マンション規模に合わせた適切な管理委託費を知り、見積もり時のチェックポイントを理解することが重要です。ビルメンテナンス会社を探す場合、自社ビルや管理物件に合うメンテナンス会社を選ぶことが求められます。

良い業者選びのポイントは以下です。

•専門知識と実績：設備管理や緊急トラブル対応など、幅広い分野での実績。
• 対応範囲と柔軟性：日常・定期清掃から特殊清掃、設備メンテナンスまで幅広いニーズへの対応力。原状復帰まで一社完結できる業者は特に有効です。
• 透明性のある費用体系：清掃・管理委託費の相場理解と、費用算出・見積もり時の明確な説明。
• 信頼と安心感：守秘義務遵守、担当スタッフ固定化、ご近所への配慮。
• オーナーへの報告・連携：清掃作業の報告体制とオーナーへの連携。
これらのポイントを確認することで、長期的な信頼関係を築くことができます。

4. 愛信ファシリティーズが提供する総合的な管理・メンテナンスサービス

愛信ファシリティーズは、オーナー様の大切な資産価値を最大化し、安定した物件運営をサポートするための総合的な管理・メンテナンスサービスを提供しています。

日常清掃から、建物設備の定期点検、緊急時の迅速なトラブル対応まで、多岐にわたるニーズにお応えします。長年の経験と専門知識を持つスタッフが、物件特性やオーナー様のご要望をヒアリングし、最適なソリューションをご提案します。

修繕計画の立案や専門業者との調整を含めた実行支援、そして日々の「管理」と「メンテナンス」まで、一貫したサポートを通じて、物件の美観維持、機能性向上、入居者満足度向上に貢献し、長期的な資産価値向上に繋げます。

5. おわりに

ビルやマンションの長期的な価値を守るためには、「修繕」と「改良」の戦略的な判断と、日々の「管理」と「メンテナンス」の積み重ねが不可欠です。信頼できる専門パートナーとともに取り組むことで、物件の競争力を保ち、入居者に安心で快適な環境を提供し続けることができます。

物件管理に関するご相談は、ぜひ愛信ファシリティーズへ。経験豊富なスタッフが最適な解決策をご提案します。

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