コラム

「どんなに対策をしてもなかなか空室が埋まらない…」と、空室物件に悩んでいる賃貸オーナーも多いのではないでしょうか。

一部屋でも空いていると、その部屋からは収益が得られず、投資の回収に影響が出てしまいます。しかし、適切な戦略と行動計画を持つことで、満室経営は十分に実現可能です。

総務省の住宅・土地統計調査によれば、令和5年（2023年）の空き家数は902万戸、空き家率は13.8％となっており、年々空き家が増加しています。（参考：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」）

こうした市場環境下では、データに基づいた判断が欠かせません。

この記事を読めば、空室を解消し、満室を維持するための具体的な戦略を理解することができます。あなたの満室経営実現のために、ぜひ最後までチェックしてみてください。

1. 空室になる 3 つの大きな原因とは

空室が発生する原因は多岐にわたりますが、大きく分けて以下の3つを理解しておくことが重要です。

1.賃料設定が適切ではない

賃料が高すぎると、特に周辺相場から大きく外れている場合、入居者が集まりにくくなります。
逆に安すぎると、支払能力に不安のある入居者が集まり、トラブルのリスクが高まります。

適正な賃料設定には、市場動向と家賃水準のデータを複合的に把握することが大切です。
国土交通省の調査によると、首都圏や近畿圏では賃料が上昇傾向にある一方、地方圏では横ばい傾向が続いています。（出典：国土交通省「令和5年度 賃貸住宅市場に関する調査結果」）

また、総務省の調査によれば、全国の借家の平均家賃は月額約5万9,600円、1畳当たり約3,400円で、民営の非木造住宅では4,000円を超える水準となっています。（出典：総務省統計局「住宅・土地統計調査（令和5年・2023年速報）」）

こうしたデータを参考に、物件の立地・築年数・構造に見合った家賃設定を行うことが、安定した入居につながります。

2.入居者ターゲットのニーズにあった物件になっていない

時代とともに入居者の価値観は変化しています。
若年層には高速インターネットやデザイン性、女性層には防犯カメラやオートロック、高齢者層にはバリアフリー化や見守りサービスなど、層によって求める条件は異なります。
「誰に住んでほしいか」を明確にし、そのターゲット層に適した条件を整えることが、空室解消の第一歩です。

この際、地域の人口動態・世帯構成データを確認するのも効果的です。
総務省によれば、都市部では単身世帯や高齢者世帯の増加が顕著で、エリア特性に合わせた物件づくりが求められます。（出典：総務省 住民基本台帳人口移動報告）

3.物件の管理が不十分

物件の管理が適切に行われていない場合、入居者からの不満や苦情が頻繁に出ます。具体的には、「騒音トラブルに適切に対応できていない」、「清掃が不十分」、「修理やメンテナンスが適切に行われていない」などです。

入居者は、管理に不満があれば「物件自体」に不満を抱くようになり、いずれ退去に至ります。

管理に対してしっかりと取り組むことで、入居者の満足度を高め、空室率を低下させることが可能になります。

特に、アパートやマンション経営において、生ゴミ、ペット、たばこ、排水口（下水臭など）による臭いトラブルを放置すると、入居者のクレームや退去により空室が増えるリスクがあります。

臭いがしみついてからでは大幅な修繕が必要になる恐れもあるため、オーナーは臭いトラブルに対して速やかに改善に取り組むべきです。

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2. 空室対策に必要な 8 つのキホン

空室を防ぎ、満室経営を継続するためには、入居者のニーズを踏まえた「8つのキホン」を徹底することが大切です。

国土交通省の調査結果では、入居者が物件を選ぶ際に重視する設備・条件・選定理由が詳しく分析されています。（出典：国土交通省「令和4年度 賃貸住宅市場に関する調査結果」）

1. 専有部の設備を見直す

空室対策の基盤として、まずは物件の設備状況をチェックし、古くなった設備や不具合のある設備は修理または交換することが重要です。

エアコンや給湯器などの設備を最新のものに交換することで、入居者の利便性を向上させることができます。

さらに、無料インターネット・宅配ボックス・スマートロックなどの人気設備を導入すれば、競合との差別化が可能です。

2. リフォームで印象を刷新

物件の外観や内装が古くなっている場合は、リフォームを行うことで新たな魅力を加えることができます。

間取りの改修や、最近のニーズに合わせたテレワークスペースの設置やアクセントクロスの追加など、小規模でも印象を変える改修を行うと成約率が向上します。

3. 共用部を整備・清掃

ビルやマンションの清掃業務は必須です。オーナー自身で清掃をする選択肢もありますが、プロに依頼した方が清潔さや資産価値を維持できるというメリットがあります。

清掃には、日常清掃と定期清掃があり業務内容に違いがあるため、物件の美化を考えるなら清掃業者の仕事ぶりをきっちりチェックすべきです。

4. 適正賃料を設定

周辺相場と物件の設備・立地を比較し、「価格以上の価値」を感じてもらえる設定が理想です。賃料を高めの設定にする場合は、リフォームや設備投資などで付加価値を上げましょう。

逆に差別化が難しい物件は、相場よりやや低めに設定し、回転率を上げる戦略も有効です。

5. 入居条件の柔軟化

入居者にとって魅力的な条件を付加することで、物件の魅力を高め、空室率を下げることができます。例えば、ペット可の物件や、初期費用が低い物件は、入居者にとって魅力的な条件です。その他、駐車場があることや、買い物施設、公園など周辺環境の利便性なども、喜ばれる条件としてアピールできます。

6. トラブル対応の迅速化

入居者が安心して生活できるような環境を整えることは、長期的な入居を促します。トイレや水道などの設備トラブルへの対応や、防犯対策などを迅速かつ適切に行うことが重要です。

入居者からの問い合わせやクレームには、迅速かつ丁寧に対応することが、入居者の満足度を高める鍵となります。

特に、管理している部屋で孤独死が起きた場合の清掃は、部屋の腐敗が酷く汚れていたり細菌が付いていたりするため、必ず特殊清掃を行う専門の業者に依頼することが必須です。

特殊清掃業者は専門知識や技術だけでなく、ご近所への配慮や亡くなった方への心遣いも必要となります。

7. 募集広告を工夫する

入居者募集広告に工夫を加えることで、物件の魅力を高め、多くの人々にアピールすることができます。インターネットやSNS、ポスティング、フリーペーパーなど、さまざまな媒体を活用することが可能です。

また、物件の特徴や魅力を伝える写真や動画、文章などを工夫して制作することも重要です。

8. ホームステージングで魅せる

ホームステージングとは、インテリアや家具、小物などを使って内装を装飾する手法です。この手法を使うことで、入居者が入居後の生活をよりイメージしやすくなり、物件の魅力を高めることができます。

3. 満室を持続する 3 つのコツ

空室を防ぐための「キホン」に加え、満室を持続するための3つのコツを理解しておきましょう。

1. 入居者とのコミュニケーション

入居者とのコミュニケーションを図ることで、入居者が不満を抱えている点を早期に把握し、改善することが可能です。

その結果、入居者の満足度が向上し、長期的な入居につながります。例えば、入居者向けのアンケートを実施し、入居者の不満を聞き出すことで、ニーズに合わせた物件運営ができます。

2. 入居者目線のサービス提供

入居者の立場になってサービスを提供することが、満室を継続させるコツです。

具体的には、更新の都度、入居者が希望する設備を提供する、宅配ボックスや共用スペースにくつろげるソファーを置く、Wi-Fi環境を整備する、ペット可にするなどのサービスを提供することが重要です。

また、入居者の健康や安全に配慮した設備の導入なども有効な対策です。

3. 信頼できるプロへの委託

空室対策は賃貸オーナー自身で行うこともできますが、市場動向や顧客ニーズに詳しく、豊富な経験やノウハウを持っているプロである不動産管理会社に相談することも有効です。プロは効果的な空室対策を提案してくれます。

ただし、不動産管理会社を選ぶ際には、信頼性の高い会社を選ぶことが重要です。サービスの内容や管理手数料、担当者やコミュニケーション方法などを確認することで、信頼できる会社を見つけられます。

管理委託費について、単に相場費用を気にするだけでなく、マンションの規模に合わせた適切な管理委託費を知ることが重要であり、安すぎる委託費は「安かろう悪かろう」になってしまうリスクもあります。

不動産管理会社との協力で最適な空室対策を見つけ、効率的な運営を行うことが、長期的な収益を確保するために重要です。

4. おわりに

空室になる原因は様々ですが、今回ご紹介した空室対策の「8つのキホン」と満室を持続する「3つのコツ」を取り入れることで、空室率を低下させ、入居者の満足度が上昇します。

そして、入居者が快適な生活を送ることができれば、安定した長期的な満室経営に繋がります。

空室対策の第一歩として、ご自身の保有物件のデータ分析や賃料査定を行うことで、物件の満室経営をお手伝いすることができます。

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