コラム

賃貸経営を取り巻く環境は厳しさを増しており、安定した高い収益、すなわち「満室経営」を維持するためには、物件の「商品力」を高め、特定の入居者層に響く戦略が不可欠です。

本コラムでは、データに基づいたエリア分析を通じて、競争力を高め、満室経営を実現するための具体的な手順と、当社のサポート体制について解説いたします。

この記事を読めば、空室を解消し、満室を維持するための具体的な戦略を理解することができます。あなたの満室経営実現のために、ぜひ最後までチェックしてみてください。

1. データから読み解く空室リスクと賃料動向

令和5年（2023年）の空き家数は902万戸、空き家率は13.8％となっており、年々空き家が増加しています（参考：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」）。なお、愛知県では空き家数43万3千戸、空き家率11.8％です（参考：愛知県 統計課「令和5年住宅・土地統計調査（愛知県分・基本集計）」）。

一方で、近年は大都市圏を中心に賃料の上昇傾向が観測され、適切な対策と差別化ができれば、高い賃料水準と稼働の両立は十分狙えます。賃料の地域トレンド把握には、国土交通省の賃貸市場調査が有用です。（参考：国土交通省「令和5年度住宅市場同行調査報告書」）

重要なのは、「競争は激しいが、需要のある物件は家賃を上げても選ばれる」ということです。つまり、物件の特性に合った戦略を立て、需要に沿った改善を行えば、満室かつ高い賃料水準を維持することは十分可能なのです。

では、満室経営へ向けた具体的なポイントとは何でしょうか？
ここからは、賃貸経営に欠かせない“土台づくり”を順番に解説します。

2. 専門的なエリア分析によるターゲット設定

2-1. エリア需要と特性の把握

 人口動態（単身/ファミリー比率、年齢構成）、世帯の増減、転入超過の有無などを確認。

都市部では単身・高齢者世帯の増加が目立つ傾向があり、ターゲットに合わせた間取り・設備の選択が効果的です（参考：総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告」）。

2-2. ビッグデータ活用のチェックポイント

満室経営のスタート地点は、物件が位置する“エリアの現状”を徹底的に把握し、入居者像を具体的に描くことです。賃貸経営では、全国で通用する成功パターンは存在しません。人口構成・通勤圏・生活環境など、エリアの特性に応じた戦略こそが成果を左右します。

例えば以下の観点で分析を行います。

・周辺にはどんな年齢層・世帯構成の人が多いか
・学校・企業・病院・店舗など、生活利便施設の位置
・最寄駅までの距離、バス路線の本数
・周囲の間取りタイプの比率
・新築・築浅物件の供給量
・競合物件の空室率や賃料水準

2-3. 空室が多い物件から学ぶ

あわせて“どんな物件に空室が多いか”を確認することで、需要とのズレが明確に見えてきます。
空室原因は、家賃・設備・立地・条件などさまざまですが、エリアのミスマッチを把握することが、改善のヒントになります。

このような分析によって、自物件が狙うべきターゲットが具体化し、次の戦略が立てやすくなります。入居者が重視する設備・条件は、官公庁調査にも整理されています。（参考：国土交通省「令和5年度住宅市場同行調査報告書」）

もちろん、当社の提供する「満室経営戦略レポート」を使えば、もっと簡単に調べられますので、是非調べてみてください。

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3. 設備投資と質の高い建物管理

3-1. エリア特性に合わせた必須設備

満室経営を目指すなら、まずは「最低限そろえるべき設備」を把握する必要があります。目安として有効なのは、“エリア内で入居募集中の物件のうち、半数以上に付いている設備”です。

代表的な設備の例：

・温水洗浄便座

・宅配ボックス

・無料インターネット・Wi-Fi

・独立洗面台・シャンプードレッサー

・オートロック・防犯カメラ

・TVモニター付きインターホン

同じ設備でも、

・首都圏では「あると嬉しい」レベル

・地方都市では「ないと決まらない必須要件」

と、エリアによって“当たり前”の水準が大きく異なります。最低限クリアすべき設備と、差別化に使える設備を切り分けて投資計画を立てると効率的です。

3-2. 総合建物管理の重要性

設備を導入しただけでは、競争力は長続きしません。

・定期点検・メンテナンス

・日常清掃・定期清掃

・原状回復・小修繕

・貯水槽・排水槽の法定点検と清掃

・照明・空調・防災設備の保守

・24時間365日の緊急対応（漏水・設備故障・騒音など）

といった総合的な建物管理が行き届いてこそ、

・入居者の安心・安全

・物件の美観・衛生状態

・長期的な資産価値

を維持することができます。

共用部の管理、掲示板の乱雑さ、ゴミ置き場の清潔感など、細かな要素の積み重ねが「ここは管理がきちんとしている物件かどうか」の印象を左右します。管理品質の差は、口コミや退去率にも直結するため、信頼できる管理会社との連携が欠かせません。

4. 競合に打ち勝つための資産価値最大化戦略

 エリア分析によって得られた“自物件の強み”を的確に打ち出すことが、稼働率向上の鍵となります。賃貸住宅は毎年増え続け、競合は常に増えます。空きが1〜2室あるのが当たり前の市場では、差別化ポイントが不可欠です。

4-1. 差別化の設計

 競争に勝つには、まだ設置率の低い設備の先行導入、軽微でも効果的な内装演出（照明・棚・アクセントクロス）、条件緩和（ペット可・初期費用軽減）、動画やSNSでの可視化などで“選ばれる理由”をつくります。

4-2. 修繕から「改良（バリューアップ）」へ

単なる修繕に留めず、価値向上に直結する改良を計画的に推進。優先度や費用対効果の評価、工事後の訴求設計まで、専門家の伴走が成果を左右します。

4-3. 予防保全と衛生管理

予防保全は突発故障や機会損失の回避に有効。加えて、日常・定期清掃の徹底で美観と衛生を維持します。生ゴミ・ペット・タバコ・排水臭など臭気は早期対応が鉄則。万一の孤独死等では特殊清掃の専門対応が必須です。

5.おわりに

満室経営には、「物件は商品である」という考え方が欠かせません。良い商品をつくり、その魅力を適切な相手にしっかり届ける。この基本姿勢こそ、将来にわたって安定収益を生み出す源泉です。

今後、ますます競争が厳しくなる賃貸住宅市場において、空室リスクを抑え、賃料水準を維持・向上させる道筋は、データ分析→ターゲット設定→設備・管理→改良（バリューアップ）の連動にあります。エリアの実態を可視化し、最小投資で最大効果を狙う設計が重要です。

今回ご紹介したステップを実践いただくことで、安定した満室経営へと近づくはずです。

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