コラム

アパート経営の全ての出発点は「データ分析」にあり、これにより「このアパートを購入すべきか？」「空室が出た際、どういう入居者をターゲットに募集すべきか？」「具体的にどういう空室対策をすべきか？」といった課題に対し、正しい経営判断ができるようになります。

しかし、以上の手順を全て実行するとなると、PC操作に慣れている方でも、１物件あたり５～６時間程度はかかるのが通常です。普段お忙しい賃貸オーナーが、そうしたまとまった時間を確保することは難しいと思います。

そこで、そうした賃貸オーナーのために、当社では、独自の無料ツール「賃料査定・空室対策レポート」をご用意いたしました。このツールでは、賃貸オーナーが自身の物件情報を最短1分程度で入力するだけで、累計100億件の不動産ビッグデータをAI(人工知能)が解析し、満室経営戦略（賃料査定結果、推奨ターゲット、推奨設備、条件緩和案など）をご提案します。

1. なぜアパート経営に「データ分析」が必要なのか？

アパート経営のデータ分析は、人口減少時代における厳しい競争環境で生き残るために不可欠です。

1-1. 迫りくる空室率増加の脅威

総務省の住宅・土地統計調査によれば、令和5年（2023年）の空き家数は902万戸、空き家率は13.8％となっており、年々空き家が増加しています。特に、共同住宅の空き家は502万9千戸に達し、空き家総数の55.9％を占めています。空き家の種類別にみると、「賃貸用の空き家」が394万7千戸（共同住宅空き家の78.5％）と最も多く、次いで「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」が84万8千戸（同16.9％）となっています。これらを合わせた「賃貸用等空き家」は479万4千戸にのぼり、共同住宅の空き家総数の9割以上を占めています。

このように、共同住宅を中心に空き家は増加傾向にあり、今後も人口減少による需要の減少と新築住宅の供給増加により、空室率はさらに高まることが予想されます。（参考：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」）

1-2.地域ごとの詳細な状況把握

全国的には人口減少が続いていますが、地域を絞って細かくデータを見ていくと状況が異なります。例えば、総務省の住民基本台帳によれば、東京圏（埼玉・千葉・東京・神奈川）は2025年1月時点でも全国人口の50％超を占める一方、日本人住民は4年連続で減少しています。

また、全国的に人口は減少傾向ですが、世帯数は増加（前年比+ 0.84％）しており、単身世帯の増加が背景にあります。さらに、地域によっては高齢化や外国人住民の増加など人口構造の変化が進んでいます。

このように、オーナーは自身の物件の地域のデータを細かく捉えておく、つまり「データ分析」をしなければ、正しい経営判断ができなくなってしまいます。（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

1-3.法人化による税務上のデータ分析

特に高所得者であるオーナーの場合、所得税は「累進課税制度」が適用されるため、所得が増えるほど税率も上がり、最大で45％法人名義へ不動産を移すという戦略的データ分析が重要になります。課税所得が800万円を超えると、個人の所得税率（23％）よりも法人税率（15％または23.2％）の方が低くなる可能性が高く、節税のメリットが受けやすくなるというデータが存在します。

2. 「データ分析」の前に押さえておきたい「マーケティングの全体像」

データ分析は、満室経営という目的に向けた最初のステップにすぎません。マーケティングの流れは、以下の3つのステップで構成されます。

1.「データ分析」

 市場・競合という2つの観点からデータを見て現状を正しく捉え、未来を予測します。

2. 「戦略決定」

上記のデータ分析を基に、どういう属性の入居者を狙って、自身の物件を訴求するのかというターゲティングを行います。

3. 「空室対策実行」

 上記のターゲットとニーズと合致する賃料設定・設備導入・広告宣伝などの具体的な空室対策を実行していきます。

資産価値維持のための管理体制データ分析

オーナー自身で清掃する選択肢もありますが、プロの清掃会社に依頼した方が、清潔さや資産価値を維持できるというデータに基づくメリットがあります。また、マンション管理委託費やビル清掃費用については、単に安い費用を気にするのではなく、相場観を把握し、マンションの規模に合わせた適切な管理委託費を知ることが、無駄な支出を避けるために重要です。

3. アパート経営の「データ分析」の具体手順

物件の長期的な価値維持と安定運営には、信頼できる管理・メンテナンス会社の選定が重要です。

3-1. ステップ1：市場分析

市場分析では、入居者の市場動向を捉えるため、「人口」と「世帯数」を確認します。

• 人口・世帯数の推移: 総務省の統計ダッシュボードを使うことで、該当の市区町村の「人口」や「世帯数」が増加傾向か減少傾向かをグラフ形式で確認できます。（参考：「統計ダッシュボード」）

• 世帯の内訳分析: 「人口」が減少していても「世帯数」が増加している場合は、総務省の国勢調査から「家族類型」を確認します。例えば、「単独世帯」が増えている場合、一人暮らし用の物件は入居者が決まりやすいといえるでしょう。
• 詳細な属性分析: 「単独世帯」といっても、性別・年齢・国籍・世帯年収など、さまざまな属性があるため、切り口を変えながらデータ分析を行っていく必要があります。

（参考：総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」）

（参考：総務省「国勢調査」）

（参考：総務省「住宅・土地統計調査」）

3-2.ステップ2：競合分析

競合分析では、「類似物件数」と「着工戸数」を確認します。

•類似物件数: SUUMO、at home、HOME’Sなどの不動産ポータルサイトを使い、自身の物件に近い条件を指定して検索することで、現在募集中の物件数、つまりライバルとなりうる物件の数を確認できます。

• 着工戸数: 総務省の統計ダッシュボードまたは国土交通省の建築着工統計調査を使い、新設の賃貸用住宅の着工戸数の推移を確認します。（参考：「統計ダッシュボード」）

該当の地域で「類似物件数」が多く、「着工戸数」も増加傾向にあれば、競合との差別化を行わなければ入居者を獲得することは難しいといえます。

（参考：総務省「住宅・土地統計調査」）（参考：国土交通省「建築・住宅関係統計データ」）

4.愛信ファシリティーズが提供する総合的な管理・メンテナンスサービス

データ分析の結果に基づき、自身の物件の強みや弱み、外部環境の機会や脅威を整理し、ターゲティングを決定します。例えば、自身の物件の強みを「平米数が競合よりも広い」、弱みを「築年数が古く賃料が低下傾向」、機会を「高齢者世帯が増加」、「人口が減少・競合物件が増加」と整理したとします。
そして、これからどういう属性の入居者を狙っていくか、というターゲティングを決定していきます。その際は、先ほど整理した強みや機会を活かし、弱みや脅威をカバーするためのターゲットは誰かを考えていくようにします。

今回の例では、「高齢者夫婦」を入居者ターゲットとして定めることができました。

5. アパート経営の「空室対策実行」の具体手順

入居者ターゲットが決まったら、そのターゲットを獲得するための具体的な空室対策を考えていきます。空室対策には、適正な賃料設定、設備の導入やリフォーム、訴求力の高い広告宣伝などがありますが、重要なのは入居者ターゲットのニーズに合った対策を行うことです。

例えば、高齢者夫婦をターゲットにする場合、「設備の導入・リフォーム」としては、敷居解消や手すり設置などのバリアフリー化、センサーによる見守りサービス導入による事故防止などが挙げられます。これらは高齢者が賃貸住宅で安心して暮らすために必要な具体的対策です。

こうした対策を賃貸管理会社と相談しながら実行することで、競合物件との差別化につながり、入居率向上が期待できます。

6. アパート経営の「データ分析」まとめと当社独自ツール

人口減少時代に満室経営を実現するための全ての出発点は「データ分析」です。市場・競合を分析し、ターゲティングと空室対策を整合させることが重要です。

データ分析は、コスト管理（適正な管理委託費・清掃費用） やリスク管理（臭いトラブル、特殊清掃への備え） にも不可欠です。特に法人化の検討は、課税所得800万円のラインを参考に、複雑な税制や手続きコスト（不動産鑑定評価など）を専門家と検討する必要があります。

当社独自ツールのご案内

通常、データ分析には5～6時間かかるのが通常ですが、当社の独自の無料ツール「賃料査定・空室対策レポート」をご利用いただければ、オーナー様の物件情報を最短1分程度で入力するだけで、累計100億件の不動産ビッグデータをAIが解析した満室経営戦略（賃料査定結果、空室対策案、推奨ターゲットなど）を即時にレポート出力することができます。

ご利用は完全無料となっておりますので、お気軽にお試しください。

「賃料査定・空室対策レポート」を今すぐ無料で作成してみたい方は

無料で診断する

当社では空室対策などさまざまなオーナー様へのお手伝いをいたしますので是非一度当社にお問合せください。

ご相談はこちら