コラム

不動産投資や賃貸経営において、「どの設備を入れるか」は入居率と賃料を大きく左右する重要なテーマです。

設備投資は単なるコストではなく、空室期間を短縮し、家賃水準を維持・安定させるための“経営戦略”といえます。

では、実際に入居者は「どんな設備」を重視して物件を選んでいるのでしょうか。

入居者目線に立ち、設備を通じて“選ばれる理由”をつくることが、これからの賃貸経営には不可欠です。

そのヒントになるのが、全国賃貸住宅新聞社が毎年発表している「人気設備ランキング」です。

この調査は、全国350社以上の不動産会社へのアンケートをもとに集計されており、日々入居希望者と向き合っている募集現場の声が反映されています。

そのため、オーナー目線ではなく入居者目線に最も近いデータとして、多くの不動産オーナーに活用されています。

1. 賃貸経営における「設備投資」の重要性と2025年の潮流

賃貸経営において、建物の老朽化は避けられない課題です。

しかし、単に壊れたものを直すだけの「修繕」に留まっていては、新築物件やリノベーション済みの競合物件に埋もれ、徐々に家賃を下げざるを得ない状況に陥ります。

これからの賃貸経営に必要なのは、入居者のニーズを的確に捉え、物件の価値を高める「改良（リノベーション）」という視点です。

特に2025年の賃貸市場では、ライフスタイルの変化や社会情勢（物流問題や防犯意識など）が、入居者の設備選びに色濃く反映されています。

1-1. 「コスト」ではなく「戦略的投資」への意識転換

設備投資を単なる出費（コスト）と捉えるのではなく、「資産価値を高め、将来の収益を生むための投資」と捉え直す必要があります。

例えば、古いエアコンを故障してから交換するのではなく、省エネ性能の高い新モデルへ計画的に更新することは、入居者の満足度を高め、クレームを未然に防ぐ「攻め」の投資となります。

1-2. 入居者の検索行動の変化：「こだわり検索」を突破

現代の部屋探しは、スマートフォンのポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）が主流です。入居者は膨大な物件数の中から、「インターネット無料」「オートロック」「宅配ボックス」といった条件にチェックを入れ、「こだわり検索」で絞り込みを行います。

この絞り込みの段階で、人気設備が導入されていない物件は、検索結果に表示すらされません。

つまり、いくら内装が綺麗でも、特定の設備がないだけで入居者の目に触れる土俵にすら上がれないのです。リノベーションの費用対効果を分析する第一歩は、この「検索フィルター」を突破し、入居検討の対象に残るための投資ができているかを確認することにあります。

2.2025年最新人気設備ランキングから読み解くトレンド

住宅選択において重視される要素は、時代とともに変化します。

全国賃貸住宅新聞の人気設備ランキングは、

●この設備がなければ入居が決まらない設備

●この設備があれば家賃が高くても入居が決まる設備

の2つに分けて発表されています。

満室経営を目指すうえで特に注目すべきなのは後者です。

全国賃貸住宅新聞2025年10月20日号で発表されたランキングを見ると、明確な傾向が浮かび上がります。それが 「高速インターネット」と「防犯性能」です。

入居者のライフスタイルが変化し、住まいに求められる役割が広がる中で、「通信環境」と「安心感」は、立地や築年数以上に重視される要素になりつつあります。

総務省の調査でも、世帯のインターネット利用は高水準で推移しており、通信環境は生活インフラとして定着しています。（参考：総務省「通信利用動向調査」 ）

また、警察庁の犯罪統計を見ると、侵入犯罪や不審者への不安は依然として高く、防犯設備への関心は根強い状況です。（参考：警察庁「犯罪統計資料」）

①.高速インターネット無料

「この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる」ランキングにおいて、単身者向け・ファミリー向け共に「インターネット無料」が8年連続で1位を獲得するなど、不動の人気を誇っています。

特筆すべきは、単に「無料」であるだけでなく、「高速」であることが求められている点です。テレワークや動画配信サービスの普及により、通信速度は生活の質に直結します。

今後は1Gbps以上の高速回線やWi-Fi完備が、入居の決め手となる重要な差別化要素となります。

②オートロックと防犯カメラが「絶対条件」になる時代

全国的に強盗や侵入犯罪への不安が高まる中、「エントランスのオートロック」は単身者向けで2位（ファミリー向け1位）、「TVモニター付きインターホン」は絶対条件の上位にランクインしています。

セキュリティ設備は、入居者の安心感に直結します。特に、古いインターホンを録画機能付きのモニターホンに交換する、共用部に防犯カメラを設置するといった対策は、比較的低コストで導入でき、内見時の印象を劇的に向上させる費用対効果の高い投資です。

3.家賃を守るための主要人気設備5選

① 宅配ボックス

インターネット通販の利用拡大により、宅配ボックスは「あれば便利」から「ないと困る」設備へと変化しました。

また、物流業界の「2024年問題（ドライバーの時間外労働規制）」による再配達有料化の懸念などが背景にあります。（参考：国土交通省「物流の2024年問題」）

 今や宅配ボックスは「あると便利」な設備から、「生活インフラとしてあって当たり前」の標準設備へと進化しています。共働き世帯や防犯意識の高い女性入居者にとって、不在時でも非対面で荷物を受け取れる環境は必須条件になりつつあります。

② 浴室換気乾燥機

天候や花粉に左右されず洗濯できる点が評価され、特に女性や共働き世帯から支持されています。

バルコニー条件が弱い物件でも、設備で弱点を補える好例です。

③ 追い焚き機能

ファミリー向け物件では必須に近い設備です。

募集現場では、内見前の確認事項として挙げられることも多く、有無が成約率に影響します。

④ 「システムキッチン」

単身・ファミリー問わず人気が高まっています。自炊の増加や、料理をSNSにアップするライフスタイルの定着により、キッチンの見た目や機能性が重視されています。

⑤ エアコン・都市ガス

エアコンは「あって当然」の必須設備です。

古い機種のまま放置すると、内見時の印象を大きく損ねる要因になります。

4.リノベーションの費用対効果（ROI）を分析する具体的・定量的手法

設備投資の効果を測るには、「なんとなく良さそう」ではなく、具体的な数値に基づいた分析が必要です。

4-1. 表面利回りだけではない！「機会損失」の削減効果を計算する

リノベーションの投資回収を計算する際、多くのオーナー様は「家賃がいくら上がるか」のみに注目しがちです。しかし、真の費用対効果は「空室損（機会損失）の削減」も含めて計算する必要があります。

例えば、設備投資に50万円かかったとしても、それによって「周辺相場より家賃を3,000円高く設定できた（年間3.6万円増）」だけでなく、「平均空室期間が3ヶ月から1ヶ月に短縮された（家賃6万円の場合、12万円の損失回避）」という効果が生まれます。 この場合、単なる家賃増額分だけでなく、空室損の削減分も「利益」として捉えることで、投資回収期間（ROI）は大幅に短縮され、投資の正当性が裏付けられます。

4-2. 家賃アップ vs 空室期間短縮：どちらを狙うべきか

エリアや物件のスペックによって、狙うべき効果は異なります。

●家賃アップ狙い: 築浅物件や人気エリアの場合、オートロックやシステムキッチンなどの付加価値設備を導入し、さらなる高家賃を目指す戦略が有効です。

●空室対策（入居率改善）狙い: 築古物件や競争が激しいエリアの場合、家賃を上げるよりも、インターネット無料や宅配ボックスといった「必須設備」を導入し、検索フィルターに引っかかるようにして「選ばれる土俵」に乗ることが最優先です。

5.設備投資を費用対効果で考える視点

設備投資で重要なのは、「流行っているか」ではなく

誰に、どんな価値を提供するかです。

●ターゲット層は単身か、ファミリーか

●周辺物件との差別化ポイントは何か

●家賃を守るために必要な設備はどれか

これらを整理したうえで投資を行うことで、無駄な支出を抑え、収益性を高めることができます。

6.データを活かした空室対策という選択

感覚や経験だけに頼らず、データで判断することが、これからの賃貸経営では不可欠です。

入居者の住宅選択行動については、国の住生活政策の中でも整理が進められています。（参考：国土交通省「住生活基本計画（全国計画）」）

愛信ファシリティーズでは、AIが膨大な不動産ビッグデータを解析する「賃料査定・空室対策レポート」を提供しています。

適正賃料、想定ターゲット、推奨設備、条件調整案などを可視化することで、設備投資や募集条件の判断をサポートします。

物件情報などを見る際は、額面上の利回りの表示だけで物件の良し悪しを判断せずに、

「なぜそのような利回りになったのか」「実際に運営していく上での実際の利回りはどの程度なのか」

などのしっかりした判断基準をもっていただければ、よりよい賃貸物件を取得できるものと考えております。

空室対策の第一歩として、AIが累計100億件超の不動産ビッグデータを分析し、「満室経営戦略」を提案するレポートを活用することが有効です。

当社の「賃料査定・空室対策レポート」では、賃料査定結果、推奨ターゲット、推奨設備、条件緩和案といった具体的な空室対策案が即時に出力されます。

データに基づき、どの設備に投資すべきか、市場が何を求めているかを正確に把握することで、費用対効果の高いリノベーション計画を策定し、空室リスクを最小限に抑えることができます。

愛信ファシリティーズは、データ分析を通じてアパート・ビル賃貸経営のリスクを解消し、資産価値を最大化するサポートを提供しています。

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7.おわりに

リノベーションの費用対効果を最大化するには、2025年の最新トレンド（高速ネット、物流対応、防犯）を押さえつつ、データに基づいた戦略的な投資を行うことが不可欠です。

「設備投資はコスト」という考えを捨て、「入居者に選ばれるための必須条件」として捉え直しましょう。

AIによる「賃料・空室対策レポート」を活用し、機会損失を防ぐ賢い投資を行うことで、長期的に安定した賃貸経営が実現します。設備投資を戦略として捉え、選ばれ続ける物件づくりを行うことが、空室リスクを抑え、長期的な資産価値を守る鍵となります。

空室対策、修繕計画、管理品質の見直し、リノベーションの優先順位付けなど、お悩みがあれば愛信ファシリティーズまでご相談ください。

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